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環(huán)球新動態(tài)：融創(chuàng)百億接盤后信托延期，還有數(shù)十億信托連遭“撬鎖搬箱”

2022-11-19 09:12:46 來源：債市觀察V

信托“踩雷”地產(chǎn)，期待展期后重構(gòu)市場信用。

(資料圖片僅供參考)

作者 | 蒲肅

來源 | 債市觀察

信托與房企之間的愛恨糾葛可以說“剪不斷、理還亂”。

一方面，房企紓困離不開信托機構(gòu)的支持，無論是合作開發(fā)還是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，都有信托機構(gòu)參與；另一方面，部分信托計劃又因出險房企無法如期兌付，而陷入違約風(fēng)險，甚至出現(xiàn)單方面“撬鎖”轉(zhuǎn)移資金、印簽等沖突。

近日，融創(chuàng)中國（1918.HK）天津融創(chuàng)星耀五洲項目公司未能如期兌付信托產(chǎn)品，被中融信托宣布進入延長期。算上天津項目，融創(chuàng)已有多個項目牽扯信托糾紛，中融信托、安信信托都牽扯其中，與項目相關(guān)的信托產(chǎn)品規(guī)模高達百億級。

投資千萬難回款，兩年收益不足百萬

廣東塔牌集團（002233.SZ）的一紙公告，宣告了融創(chuàng)中國又一筆信托糾紛。

11月18日，塔牌集團公告稱，公司2020年12月8日認購的一筆信托產(chǎn)品因無法如期兌付，自動進入延長期，這筆信托產(chǎn)品最終用于融創(chuàng)華北發(fā)展集團有限公司旗下的天津融創(chuàng)星耀五洲項目開發(fā)。

據(jù)了解，上述信托產(chǎn)品為中融國際信托有限公司（簡稱“中融信托”）發(fā)行的“中融-承安75號集合資金信托計劃”（簡稱“75號信托”）B類信托單位。

來源：塔牌集團公告

塔牌集團的認購金額為1000萬元，截至2022年9月底，該信托產(chǎn)品確認的公允價值變動損失為135.28萬元。目前，塔牌集團收到該信托產(chǎn)品的收益合計約86.51萬元。

塔牌集團表示，為防范地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的投資風(fēng)險，公司從2021年下半年起暫停了地產(chǎn)類信托產(chǎn)品投資。

相關(guān)媒體引用信托產(chǎn)品資料顯示，“75號信托”成立于2020年11月18日，總規(guī)模共40億元。其中A類信托單位業(yè)績比較基準(zhǔn)為7.6%，共25億元；B類信托單位業(yè)績比較基準(zhǔn)位7.8%，共15億元。產(chǎn)品期限分別為12個月、24個月，此次面臨違約的是B類信托。

中融信托11月17日發(fā)出的《中融-承安75號集合資金信托計劃臨時管理報告》顯示，自2022年11月18日（含該日）起，信托計劃B 類信托單位將自動進入延長期，展期到信托財產(chǎn)全部變現(xiàn)完畢且受托人宣布該信托單位終止之日止。

中融信托表示，受托人一直在與融創(chuàng)集團、融創(chuàng)華北等相關(guān)方溝通協(xié)商，以督促相關(guān)方及時足額履行支付義務(wù)。但截至公告日，融創(chuàng)集團及融創(chuàng)華北等相關(guān)方仍未對信托計劃股權(quán)收購價款的支付方案做出明確反饋。

中融信托預(yù)計融創(chuàng)華北等相關(guān)方無法如約足額履行投資本金、投資收益的支付義務(wù)，擔(dān)保方也無法履行擔(dān)保責(zé)任。

千畝大盤紓困復(fù)工，賬目金額受限

據(jù)了解，融創(chuàng)星耀五洲位于天津津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)天嘉湖地塊。2017年5月，融創(chuàng)從云南房企星耀集團手中以102.54億元的代價收購。據(jù)媒體報道，當(dāng)時項目已經(jīng)銷售百萬平米，但仍有過半項目待開發(fā)。

該項目規(guī)模巨大，包含4100畝土地和7000畝水面，總建筑面積約為412萬平方米。星耀集團因資金不足導(dǎo)致項目停工多年，曾經(jīng)被稱為“天津最大爛尾樓”。

融創(chuàng)在接手之后，銷售壓力仍然很大。當(dāng)?shù)匦袠I(yè)人士稱，“融創(chuàng)星耀五洲面臨來自同在天嘉湖地塊的中海項目的競爭壓力，中海項目為現(xiàn)房銷售，融創(chuàng)項目為期房，而且已經(jīng)停工一年了。”

有融創(chuàng)業(yè)主對媒體表示，自己購買的融創(chuàng)星耀五洲商品房原定去年11月交房，但現(xiàn)在已經(jīng)延期一年仍未交付。

中融信托報告顯示，融創(chuàng)星耀五洲已申請紓困資金用于項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)建設(shè)。截至2022年10月31日，15#-17#地塊配建及景觀綠化等配套設(shè)施工程施工中，16#-18#地塊各樓棟主體結(jié)構(gòu)封頂，二次結(jié)構(gòu)施工，19#、20#、24#地塊各樓棟主體結(jié)構(gòu)施工。

來源：融創(chuàng)官微

“36氪”援引中融信托報告稱，2022年前10月，融創(chuàng)星耀五洲的合同銷售金額約3.77億元，回款約1.91億元（項目工程款支出約1.93億元），截至2022年10月31日賬目金額合計3683萬元，主要為監(jiān)管戶受限資金。

中融信托認為，受疫情及市場下行等因素影響，融創(chuàng)星耀五洲項目公司賬面資金余額較少，項目流動性較弱。

中融相關(guān)人士表示，“中融會盡職盡責(zé)為受托人爭取權(quán)益，目前各個項目也在做抵押物確權(quán)+補充風(fēng)控，公司也在跟融創(chuàng)做整體談判?！?/p>

政策加持望展期，“撬鎖搬箱”何時休

除了天津融創(chuàng)星耀五洲，融創(chuàng)其他項目同樣資金鏈緊張，為保交付、保施工，個別項目在信托產(chǎn)品管理上與信托機構(gòu)發(fā)生了“撬鎖搬箱”的沖突。

11月初，安信信托與貴州宏德置業(yè)有限公司（下稱“宏德置業(yè)”）、貴州融創(chuàng)基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“貴州融創(chuàng)”）共管的保險箱（內(nèi)有共管印鑒）被不明身份人員私自搬走。

據(jù)了解，安信信托在2013年設(shè)立了一筆不超過60億元的信托計劃，投向宏德置業(yè)、貴州宏德溫泉旅游有限公司，用于貴陽樂灣國際新農(nóng)村建設(shè)項目。

2019年，上述信托計劃到期后，項目公司未全額兌付，1年后進入處置期。目前，這筆信托存續(xù)規(guī)模39億元。

安信信托披露的報告顯示，宏德置業(yè)與保險箱一事關(guān)聯(lián)密切。保險箱被搬走后，宏德置業(yè)向安信信托提供了一份《關(guān)于對樂灣國際項目印章、資金、可售房源進行監(jiān)管的通知》，表示因經(jīng)營和債務(wù)問題，宏德置業(yè)出現(xiàn)停工和逾期交房，貴陽烏當(dāng)區(qū)問題樓盤專項治理工作專班要求提供監(jiān)管印章、監(jiān)管資金、監(jiān)管可售房源等。

據(jù)了解，貴州融創(chuàng)與安信信托均為宏德置業(yè)股東，貴州融創(chuàng)于2018年7月入股宏德置業(yè)，雙方持股比例均為45%，安信信托則通過上海金睦投資合伙企業(yè)持有剩余10%股份。

融創(chuàng)與信托之間的類似糾紛不止這一件。今年9月，中融信托發(fā)布公告稱，和融創(chuàng)共同保管的章證照及印鑒等共管物品的保險柜鎖芯被換，保險柜無法打開，兩個資金監(jiān)管賬戶中約11.4和4.2億元資金被劃走，其中還有武漢塔子湖置業(yè)章證照及印鑒等物品。

針對“撬鎖門”事件，融創(chuàng)集團對媒體表示，“為更好的保民生、保交付，融創(chuàng)武漢1890和融創(chuàng)公園大觀兩項目被納入武漢監(jiān)管重點保交付項目，項目資金已嚴格按照政府監(jiān)管專戶要求管理?！?/p>

融創(chuàng)還表示，公司與中融信托均向相關(guān)政府專班承諾，全力以赴確保交付。截至2022年10月，融創(chuàng)今年累計已交付約14萬套。

對于房企與信托之間的糾紛，監(jiān)管部門已經(jīng)注意并推出相應(yīng)政策，協(xié)調(diào)雙方矛盾。

上周央行發(fā)出的“金融16條”中就提出，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

上述政策或?qū)⒅θ趧?chuàng)解決與信托公司之間的糾紛，緩解債務(wù)壓力。

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