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國(guó)信證券房地產(chǎn)業(yè)4月投資策略：重點(diǎn)城市銷(xiāo)售持續(xù)復(fù)蘇推薦越秀地產(chǎn)(00123)及華潤(rùn)置地(01109)

2023-03-31 15:02:33 來(lái)源：英為財(cái)情

(資料圖)

國(guó)信證券發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，銷(xiāo)售持續(xù)復(fù)蘇，優(yōu)選增長(zhǎng)標(biāo)的。2023年開(kāi)年以來(lái)，地產(chǎn)基本面邊際修復(fù)，銷(xiāo)售降幅收窄，購(gòu)房者的信心逐步重筑，竣工明顯回暖，房企融資也逐漸改善。將百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs試點(diǎn)資產(chǎn)范圍，利好持有大量?jī)?yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的房企實(shí)現(xiàn)“投融管退”的最后一環(huán)，緩解資金壓力。盡管仍有政策放松預(yù)期，但銷(xiāo)售的恢復(fù)速度是當(dāng)下最核心的變量。重點(diǎn)城市銷(xiāo)售持續(xù)復(fù)蘇，應(yīng)自下而上尋找增長(zhǎng)標(biāo)的。

投資建議：看好拿地積極、有增長(zhǎng)預(yù)期的α屬性較強(qiáng)的公司，4月組合推薦越秀地產(chǎn)(00123)、華潤(rùn)置地(01109)。

國(guó)信證券主要觀(guān)點(diǎn)如下：

行業(yè)：重點(diǎn)城市銷(xiāo)售延續(xù)復(fù)蘇，土地溢價(jià)率小幅下滑。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年1-2月，商品房銷(xiāo)售額15449億元，同比-0.1%，降幅較2022年12月收窄27.6個(gè)百分點(diǎn)，較2022全年收窄26.7個(gè)百分點(diǎn);商品房銷(xiāo)售面積15133萬(wàn)平方米，同比-3.6%，降幅較2022年12月收窄27.9個(gè)百分點(diǎn)，較2022全年收窄20.7個(gè)百分點(diǎn)。該行認(rèn)為，銷(xiāo)售修復(fù)主要是隨著疫情擾動(dòng)減弱、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)恢復(fù)常態(tài)、需求激活政策出臺(tái)，購(gòu)房者的信心逐步重筑。從新房維度，30城商品房成交量持續(xù)復(fù)蘇。

重點(diǎn)城市中，2023年截至3月25日，30城商品房成交面積3155萬(wàn)㎡，同比-1.5%;

其中，長(zhǎng)三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域的商品房成交面積累計(jì)同比分別為-10%、-4%、+3%、+19%;一線(xiàn)城市、二線(xiàn)城市、三線(xiàn)城市的商品房成交面積累計(jì)同比分別為-2%、-3%、+4%。從二手房維度，樣本8城交易勢(shì)頭依舊良好。2023年截至3月24日，樣本8城二手住宅當(dāng)周成交面積208萬(wàn)㎡，連續(xù)五周保持高位，當(dāng)年累計(jì)成交面積1610萬(wàn)㎡，累計(jì)同比+91%，較2021年同期+3%，較2019年同期+57%。

拿地方面，2023年截至3月26日，100大中城市住宅類(lèi)用地當(dāng)周成交面積344萬(wàn)㎡，當(dāng)年累計(jì)成交面積7657萬(wàn)㎡，累計(jì)同比-12%，較2021年同期-13%，較2019年同期+20%，較前期表現(xiàn)略顯頹勢(shì)。100大中城市住宅類(lèi)用地當(dāng)周成交溢價(jià)率4.7%，低于往年同期，且較前期熱度呈下滑趨勢(shì)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：1)后續(xù)政策落地效果不及預(yù)期;2)疫情等因素致行業(yè)基本面超預(yù)期下行;3)房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊。

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